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为做“共享办公”,潘石屹“灭掉”了自己的办公室原创

南方都市报 / 林广 /
潘石屹计划让自己的共享办公在全国快速扩张。
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潘石屹计划让自己的共享办公在全国快速扩张。

54岁的潘石屹,终于走出了北京和深圳。不拿地,不建房,而是要成为一个更高级的“二房东”———共享办公。毫无疑问,伴随着大众创新的口号,催生出了大量小微企业,而拥有更灵活租赁时间和空间的的“创客空间”、“分时租赁”等,也变成了市场的宠儿。不过值得注意的是,目前主要通过租金差价来支撑企业成长的“共享办公”,很难抛开“二房东”的印记,盈利模式亦有待破局。

潘石屹的“新宝贝”

8月20日,就在SOHO中国发布2017年中期业绩的前几天,潘石屹在走过南京、杭州、深圳等城市后,来到了广州。潘石屹清楚的知道,广州是中国GDP总量排名第三的城市,但这里也是他从未涉及的领地。

“为了表达我做‘共享办公’的决心,我把自己的办公室‘消灭’了。”潘石屹在广州媒体见面会上说,今后他的双肩包背到哪里,哪里就是他的办公室。事实上,比起消灭自己办公室更显决心的,是SOHO中国近年来对重资产物业的不断抛售。

2014年初以来,SOHO中国已经出售四个项目合计236亿元。加上刚宣布的北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目(保守估计价值105亿元),预计SOHO中国套现将超过340亿元。

卖掉“旧宝贝”的同时,潘石屹的“新宝贝”SOHO3Q,也在这个时间段内诞生了。“通过两年的运营,SOHO3Q已经建立了自己平台和运营模式,到了可以推出市场,全国复制的时候了。”潘石屹说,中国房子已经够多了,再建房子对社会是负担。把建好的房子最大限度的利用起来,这是自己的理想。

与毛大庆的殊途同归

在共享办公领域,估值近200亿美元的WeWork,被视为鼻祖。而在国内,除了潘石屹的SOHO3Q之外,还有毛大庆创办的优客工场、李开复创办的创新工场、36氪旗下的氪空间等等。克而瑞调研报告显示,截至2016年年末,联合办公空间运营商数量已超3500家,提供超过10万张工位。

SOHO中国作为北京上海最大的办公物业开发商,一开始在“共享办公”的尝试,是在其自持物业中展开的,这也曾让毛大庆发出了“潘石屹的共享办公走偏了”一说。不过在此次潘石屹全国多城的“路演”来看,他们已经是“殊途同归”了。

SOHO中国公布的数据,目前共开设19个SOHO3Q中心,约17000个工位,平均出租率约80%,已经成为北京和上海最大的共享办公品牌。而根据SOHO3Q的全国拓展计划,将采取租赁合作模式,用招标方式拓展,像采购土地、钢材一样去租赁适合的项目,从而实现快速大规模发展。“不会选择合作分成,也不会输出管理,SOHO3Q的生意很简单,租别人的物业,设计改建之后再租出去,大家的账目的清清楚楚。”潘石屹说。

盈利模式仍待破局

与airbnb、uber等共享经济不同,目前的“共享办公”基本都是采用租赁别人的物业,进行改建后以更灵活的方式出租出去,“共享”更多体现在会议室、餐厅等公共空间,而非工位的共享。这也让众多“共享办公”品牌看起来更像高级的“二房东”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,后续如果物业规模足够大,那么在全国重点城市尤其是省会城市则更容易出现共享效应,那个时候共享的特征会更明显。这也是为何潘石屹屡次谈到规模,认为规模不到一定的数量,共享办公是没有价值的。

此外,许多品牌的创始人仍未找到较好的盈利模式。WeWork的盈利中主要有租赁和服务,为入驻企业提供财务、设计、法务、投资、软件开发、营销推广、保险等方面的服务赚钱。但目前国内的共享办公来看,租金依然是最主要的收入来源。

潘石屹曾表示,希望未来SOHO3Q贡献的租金收入,将超过传统办公楼租赁收入。但是无论是在各地的媒体见面会,还在8月22日的SOHO中国中期业绩发布会上,对于目前SOHO3Q的具体营业额,SOHO中国方面均没能给出明确地回复。“做过开发商,都是赚过大钱的人,在共享办公赚钱还没太考虑。”从潘石屹对SOHO3Q盈利的模糊表态来看,这个生意目前还不太好计数。

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